La situation actuelle du marché locatif et de la construction immobilière est très tendue dans de nombreuses régions. Les locataires y rencontrent des difficultés à trouver un logement, les bailleurs subissent une fiscalité spoliatrice, le foncier est cher et les investisseurs ont du mal à obtenir un prêt. Le résultat est le manque de logements vacants destinés à la résidence principale. Le volontarisme affiché par le Premier ministre pour faciliter la recherche d’un logement est apparemment encourageant.

Il propose les mesures suivantes :

1. Revoir les DPE, faciliter la densification, lever les contraintes sur le zonage, accélérer les procédures.
2. Accélérer les procédures dans 20 territoires engagés pour le logement, avec comme objectif d’y créer 30 000 nouveaux logements d’ici trois ans.
3. Procéder à des réquisitions pour des bâtiments vides, notamment des bâtiments de bureaux.
4. Soutenir le monde du logement social, avec 1,2 milliard d’euros pour leur rénovation énergétique, avec des plans de rachat massifs.
5. Répondre aux causes structurelles de la crise, avec un nouveau prêt de très long terme de deux milliards d’euros pour faire face au prix du foncier.
6. Donner la main aux maires pour la première attribution des nouveaux logements sociaux construits sur leur commune. C’était une mesure très attendue par les élus locaux.
7. Ajouter une part des logements intermédiaires, accessibles à la classe moyenne, dans le quota de 25 % de logements sociaux imposé par la loi SRU

 
Le titre du journal Le Monde du 30 janvier 2024 est malhonnête : « Gabriel Attal a annoncé, mardi soir, l’intégration du logement intermédiaire dévolu aux classes moyennes hautes dans le contingent obligatoire de HLM assigné aux communes. ». Le terme hautes ne figure pas dans sa déclaration écrite.

Les déclarations gouvernementales ne coûtent rien, n’engagent à rien et sont des réponses immédiates à des revendications souvent justifiées, même si elles sont mal exprimées. Ce sont plus des projets que des engagements.

On peut se demander pourquoi ces mesures n’ont pas été prises plus tôt. La simplification des normes et l’accélération des procédures sont évidemment positives. L’objectif de créer 30 000 nouveaux logements dans 20 zones sélectionnées est bien vague : quelles zones ? quel financement ?

La réquisition de bâtiments vides existe déjà, et pose le problème de sa durée et de l’indemnisation éventuelle du propriétaire. Subventionner la rénovation énergétique du logement social est inévitable. Le point 5, qui prévoit un prêt à très long terme pour financer le foncier, est très vague : quelle durée ? quel taux ? quels bénéficiaires ?

Les points 6 et 7 sont plus discutables. Les maires choisiraient les premiers occupants des logements sociaux : c’est la porte ouverte au clientélisme électoral et au trafic d’influence, et les choix risqueraient d’être en contradiction avec la politique de mixité sociale. Le point 7 est très contesté par les associations comme la fondation Abbé Pierre, mais répond à un besoin réel de logement de la classe moyenne complètement négligé jusqu’à présent.

Toutes ces mesures, exceptée la première, montrent l’impossibilité du gouvernement d’imaginer des solutions pour réduire cette pénurie sans intervention de l’État dans le marché immobilier. Dans le discours du Premier ministre, l’État définit les besoins de logement géographiquement et socialement. On peut s’inquiéter de la neutralité politique de ces choix, comme de celle des choix des maires concernant l’attribution des logements sociaux aux premiers occupants. L’intervention de l’État va vraisemblablement augmenter le nombre de logements dans le secteur social et intermédiaire. Le taux de 25 % fixé par la loi SRU sera peut-être rehaussé à 35 % pour faire face à l’augmentation des demandes de la classe moyenne.

Le marché libre n’est guère concerné que par la première mesure, peut-être provisoire, simplifiant les normes et procédures administratives. La fiscalité spoliatrice de l’immobilier résidentiel est inchangée, et les maires disposent d’un pouvoir abusif dans la taxation et la répartition des logements. Ils ne se privent pas d’utiliser les moyens mis à leur disposition et certains en abusent : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires a été immédiatement augmentée et parfois portée à son maximum légal, la taxe sur les logements vacants est plus élevée que la taxe d’habitation, et la taxe d’habitation sur les logements vacants est créée par certains maires dans des zones non tendues. Ces taxes présentent la particularité d’être décidées par chaque maire et payées par des gens qui ne votent pas dans la commune. C’est assez contradictoire et peut susciter des réactions comme l’inscription massive de propriétaires de résidences secondaires sur la liste électorale d’une commune, ce qui serait très inquiétant pour ses résidents permanents.

L’inquiétude des maires est bien sûr légitime quand les locations touristiques du type AirBnB et les résidences secondaires deviennent majoritaires sur leur commune. La fiscalité et la législation ont considérablement avantagé les locations de courte durée et créé la pénurie de logements en résidence principale. La solution actuelle, qui consiste à supprimer ces avantages fiscaux et à imposer des règlementations sur la durée de ces locations, leur nombre etc. ne rend pas plus attractive la location en résidence principale et pénalise autant les loueurs de locations touristiques que leurs locataires.

L’équilibre entre les intérêts des résidents, des commerçants, des salariés, des artisans, des touristes, des entreprises, des exploitants agricoles, des maraîchers, des bailleurs… est beaucoup trop difficile à établir pour que l’on puisse s’en approcher par cette nouvelle règlementation. Comme les précédentes, elle ne pourra que susciter de nouvelles insatisfactions et conflits. La seule démarche possible semble être l’égalisation fiscale et sociale des conditions de location entre résidences principales, résidences secondaires, logements de tourisme, etc.

Cette proposition respecte l’article 544 du Code civil qui définit le droit de propriété par « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».