Selon l’indice Case-Shiller, les prix des logements ont augmenté de 44 % depuis février 2020. Il ne s’agit bien sûr que d’une moyenne, et certains marchés ont connu des augmentations de prix bien plus importantes. Toutefois, même sur les marchés immobiliers de l’Amérique moyenne, où les prix sont censés être plus raisonnables que sur les côtes, les prix ont grimpé en flèche.

À Cleveland, par exemple, l’indice a augmenté de 40 % depuis le début de 2020. Au cours de la même période, l’indice a augmenté de 50 % à Atlanta, et de 33 % à Chicago.

Ce type d’inflation des prix n’est pas simplement un produit de l’offre de logements. La demande de logements a été fortement gonflée par près de quinze années de taux d’intérêt historiquement bas, suivies par d’immenses flux d’argent nouvellement créés pendant la panique liée au covid. Comme l’a fait remarquer l’économiste Brendan Brown, même si la croissance des prix à la consommation a semblé faible de 2008 à 2020, les effets de l’inflation monétaire sont depuis longtemps visibles dans l’inflation des prix des actifs (par exemple, les prix de l’immobilier).

Il n’est donc pas du tout surprenant que les taxes foncières augmentent également. Heureusement pour les propriétaires, elles n’ont jusqu’à présent pas suivi l’évolution des prix du marché. Selon un rapport d’avril de la société d’analyse du logement ATTOM, 339,8 milliards de dollars de taxes foncières ont été payés par les propriétaires : 339,8 milliards ont été prélevés sur les maisons individuelles en 2022, soit une augmentation de 3,6 % par rapport aux 328 milliards de 2021. Cette augmentation représente plus du double de la croissance de 1,6 % enregistrée en 2021, bien qu’elle soit inférieure à l’augmentation de 5,4 % de l’année précédente.

Le rapport montre également que la taxe moyenne sur les maisons individuelles aux États-Unis a augmenté de 3 % en 2022, pour atteindre 3901 dollars, après avoir augmenté de 1,8 % l’année précédente.

Au niveau des États et des collectivités locales, certaines hausses d’impôts fonciers sont montées en flèche. Le Michigan, par exemple, a augmenté les taxes foncières à des niveaux jamais atteints depuis 28 ans. Certaines collectivités locales ont augmenté les impôts fonciers de 20 % ou plus. Cependant, dans de nombreuses régions, les augmentations des taxes foncières n’ont même pas suivi l’inflation.

Alors, si les prix de l’immobilier augmentent en moyenne de 40 % ou plus, pourquoi les taxes foncières ne sont-elles pas aussi élevées ? Ces augmentations relativement modestes s’expliquent en grande partie par le fait que leurs évaluations ne sont pas instantanées, mais modifiées à des intervalles souvent longs. En d’autres termes, de nombreux propriétaires peuvent constater qu’il y a encore beaucoup de mauvaises nouvelles liées à l’impôt foncier à venir.

Realtor.com rapporte, par exemple :

« Les factures d’impôts fonciers ont augmenté ou sont sur le point d’augmenter car les gouvernements locaux capitalisent sur la hausse des prix de l’immobilier au cours des dernières années. Et il n’y a que peu de recours pour les propriétaires qui doivent faire face à des factures plus élevées […] La plupart des gens doivent s’attendre à une augmentation de l’impôt foncier, déclare Carl Davis, directeur de recherche à l’Institute on Taxation and Economic Policy. Nous assistons actuellement à un rattrapage des évaluations [foncières] par rapport au marché. Ce processus se poursuivra au cours des prochaines années. Les collectivités locales sont confrontées à l’augmentation des coûts comme tout le monde. Et l’explosion des prix pendant la pandémie de Covid-19 a offert aux municipalités une occasion en or de faire quelque chose pour y remédier. »

Kiplinger’s note que les États et les collectivités locales feront tout ce qui est en leur pouvoir pour traduire la hausse des prix de l’immobilier en augmentation des recettes :

« Dans les régions ayant connu une forte appréciation de la valeur de leur maison, les propriétaires doivent se préparer à la possibilité que leur administration locale augmente les taux pour faire face à des évaluations plus élevées, même si les ventes de maisons se sont stabilisées, disent les experts. Pour les collectivités locales, l’inflation a fait grimper tous les coûts, des salaires des fonctionnaires aux fournitures scolaires. En outre, dans le sillage de la pandémie de covid, les propriétaires de locaux commerciaux sont confrontés à un grand nombre de logements vacants, ce qui a entraîné une baisse des recettes provenant de ces sources. »

Ce dernier détail est particulièrement inquiétant : quiconque s’est intéressé à l’immobilier sait que l’immobilier commercial se « détériore », et que d’autres mauvaises nouvelles sont attendues. Cela signifie que les décideurs politiques se tourneront probablement vers l’immobilier résidentiel pour combler le déficit.

Une autre raison pour laquelle les impôts fonciers n’ont pas suivi l’évolution des prix de l’immobilier est la pression politique qui s’exerce sur eux. Bien sûr, dans certaines juridictions, les décideurs politiques ont les mains presque libres pour augmenter les impôts à des taux exorbitants. Mais dans de nombreuses régions, les contribuables résisteront de bon cœur si on leur dit de se préparer à une augmentation de 20 ou 30 %. D’un autre côté, les décideurs politiques peuvent presque toujours s’en tirer avec la politique moins évidente consistant à ne pas baisser les impôts fonciers, même lorsque les prix de l’immobilier diminuent. Nous ne devrions pas placer nos espoirs de réduction des impôts dans la chute des prix de l’immobilier qui surviendrait lors d’une récession ou d’une crise financière.

En effet, « même si la valeur des biens immobiliers diminue, la facture de l’impôt foncier ne baisse généralement pas. Au lieu de cela, les gouvernements augmentent généralement le pourcentage auquel les maisons sont taxées pour compenser le manque à gagner causé par la baisse des valeurs ».

Les taxes foncières sont particulièrement néfastes pour les chômeurs, les pauvres et les personnes âgées

Plus d’un libertarien grincheux a décrit l’impôt foncier résidentiel comme « le loyer que vous payez à l’État pour vivre dans votre propre maison ». Ce n’est pas faux. En outre, l’impôt sur la propriété résidentielle peut être particulièrement dévastateur en période de crise économique, bien plus dévastateur que l’impôt sur le revenu.

Par exemple, si l’économie se détériore, on peut s’attendre à ce que les taux de chômage augmentent et que les revenus réels diminuent encore plus qu’ils ne l’ont déjà fait au cours des deux dernières années. En ce qui concerne l’impôt sur le revenu, une baisse des revenus se traduit généralement par une réduction de la facture fiscale. Mais nos impôts fonciers diminuent-ils lorsque nous perdons notre emploi ou subissons une baisse de salaire ? Il est presque certain que non.

En effet, si les nouvelles évaluations interviennent à la fin d’une période inflationniste, les propriétaires peuvent être frappés par une nouvelle augmentation des taxes foncières au moment même où leur situation professionnelle se dégrade.

L’étape suivante, bien sûr, peut consister à déménager toute la famille dans le sous-sol du domicile de vos parents âgés. Même eux ne sont pas à l’abri des taxes foncières. Elles font partie des impôts les plus préjudiciables pour les personnes âgées à revenu fixe.

Les retraités dépendent de leur épargne et de leurs revenus d’investissement, ou des transferts de l’État versés par les salariés actuels. Les revenus globaux des retraités sont généralement bien inférieurs à ceux qu’ils percevaient lorsqu’ils étaient salariés. Cela se traduit par des économies d’impôt sur le revenu, mais la hausse des prix de l’immobilier et des taxes foncières peut les obliger à quitter leur logement. Ce phénomène entraîne également une plus grande rotation dans les quartiers. Les réfugiés fiscaux laissent derrière eux des réseaux sociaux fracturés dans des quartiers où les habitants s’appuient les uns sur les autres pour le soutien social et économique. En effet, la gauche peut décrier l’embourgeoisement, mais elle n’a aucun problème avec l’augmentation des taxes foncières qui accélère l’embourgeoisement peut-être plus que n’importe quelle autre politique. Les saisies immobilières sont un moyen sûr de se débarrasser des personnes âgées et des résidents à faibles revenus d’un quartier en voie d’embourgeoisement.

Certains États ont mis en place des lois sur le homesteading et des politiques similaires visant à limiter l’augmentation des taxes foncières pour les personnes d’un certain âge. Ces mesures ne font qu’atténuer l’impact de l’augmentation des taxes foncières. Même de faibles augmentations peuvent être désastreuses pour les personnes âgées ou handicapées qui n’ont guère la possibilité d’augmenter leurs revenus pour faire face à la facture fiscale.

Il n’y a pas d’impôt neutre

Rien de ce que j’écris ici ne doit être interprété comme une affirmation selon laquelle l’impôt foncier est objectivement le pire type d’impôt. Comme l’a montré Murray Rothbard, il n’existe pas d’impôt neutre, et chaque type d’impôt a ses propres effets d’appauvrissement. Il n’y a pas d’impôt qui ne diminue pas notre utilité en prenant une partie de notre richesse et en la dépensant différemment de ce que nous aurions fait.

Nous ne pouvons pas non plus affirmer que l’impôt foncier est « meilleur » que, par exemple, l’impôt sur le revenu. L’impôt sur le revenu pose en effet des problèmes spécifiques.

Cependant, comme nous l’avons vu, l’impôt sur la propriété résidentielle s’attaque à l’un des besoins et des biens les plus fondamentaux dans la vie d’une personne, à savoir le logement, d’une manière que l’impôt sur le revenu ne fait pas.

En outre, l’accent mis sur l’impôt sur le revenu en tant que « pire » impôt d’État peut conduire certains à minimiser de manière inappropriée les coûts réels des impôts fonciers. Par exemple, les États sans impôt sur le revenu, comme le Texas, aiment s’en vanter, comme si cette absence rendait le Texas plus ou moins exempt d’impôts. Ce n’est évidemment pas du tout le cas. Le Texas se classe au troisième rang national pour la charge de l’impôt foncier, derrière le New Jersey et le New Hampshire, et à peine mieux que l’Illinois. (le New Hampshire n’a pas non plus d’impôt sur le revenu.) Il ne s’agit pas ici de recommander au Texas d’adopter un impôt sur le revenu, bien entendu. L’absence d’impôt sur le revenu présente en effet des avantages.

Mais tout gouvernement se battra pour obtenir des recettes fiscales, et les impôts fonciers sont susceptibles d’en devenir une source très lucrative dans les années à venir.