Le journal Le Monde du 26 novembre publie une proposition de loi transpartisane (adoubée par le ministre délégué au Logement) sur le logement pour réorienter les locations destinées au tourisme et les résidences secondaires vers les résidences principales dont le déficit est criant et incontestable dans certaines zones dites tendues.

Cette proposition consiste à supprimer les avantages fiscaux accordés aux propriétaires des locations meublées, en particulier dans les résidences de tourisme. Le but avoué des auteurs de la proposition de loi est de « réduire drastiquement le montant des revenus » de ces meublés en remplaçant l’abattement forfaitaire de 71 % sur leurs loyers par un taux unique de 40 % sur tous les loyers. La loi future augmenterait aussi le pouvoir de décision des maires qui pourraient imposer des taxes supplémentaires, limiter les locations de courte durée, refuser la construction de résidences secondaires, augmenter la taxe de séjour…

Les causes de la préférence des investisseurs

L’idée d’aligner les conditions fiscales sur les loyers peut sembler justifiée, mais c’est oublier que l’abattement forfaitaire remplace la déduction de frais qui ne sont évidemment pas les mêmes dans les locations de meublés touristiques de courte durée et dans celles de logements vides destinés à une résidence principale. En outre, cet alignement fiscal ne concerne pas la taxe d’habitation perçue sur les locations saisonnières et les résidences secondaires. La disparition de cette taxe sur les résidences principales a été suivie de facto par la hausse de la taxe foncière et de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et les meublés à la charge unique des propriétaires.

Le premier travail à mener devrait être de détecter les causes de la préférence des investisseurs pour des locations d’appartements meublés ou de leurs résidences secondaires, et d’en tenir compte avant de rédiger une loi.

La démarche habituelle est celle d’une réflexion au premier degré : les loyers sont trop chers ? On ne se demande pas pourquoi, on les limite. Il faut lutter contre le réchauffement climatique ? Le propriétaire doit financer la mise aux normes. Les avantages fiscaux accordés aux résidences de tourisme réduisent le parc des résidences principales ? On taxe et on limite la durée des locations. Il se crée trop de résidences secondaires ? On taxe et on interdit de nouvelles constructions.

La taxe actuellement perçue sur les logements vacants (TLV) en zone tendue pour augmenter le parc locatif est un exemple de cette démarche : elle est élevée (17 % de la valeur locative) et doublée à partir de la deuxième année. Les propriétaires, qui échappent à cette taxe dans les zones non tendues, peuvent être rattrapés par le maire, qui peut créer la « taxe d’habitation sur les logements vacants » (THLV). C’est un pouvoir arbitraire, comme celui de taxer les cabanes de jardin dont dispose le maire.

Enfin, il est possible que le logement soit vacant sans que le propriétaire ait le droit de le louer, si son diagnostic énergétique est G, par exemple. Il ne reste alors qu’une seule solution au propriétaire d’un logement vacant pour ne pas payer la TLV ou la THLV : la vente, à un prix bien évidemment très diminué. C’est une spoliation pure et simple complètement contraire au droit de propriété, une expropriation cachée.

Pourquoi le succès d’AirBnB ?

Il est indispensable de raisonner différemment. La question à se poser est de savoir pourquoi le succès d’AirBnB.

L’intérêt financier est évident : c’est très rentable, même sans avantage fiscal. Le loyer est libre. Un appartement de 35 m² à Paris, c’est 90 euros la nuit avec Airbnb (bien moins cher qu’une nuit d’hôtel : le tourisme populaire en profite largement). À partir de dix nuits, c’est 900 euros, plus que le loyer maximum fixé par l’administration.

La sécurisation financière est mieux assurée : les locataires sont sélectionnés sans que l’on se préoccupe des critères imposés pour les locations vides, paient le loyer fixé à l’avance, restent peu de temps, et les assurances couvrent les dégâts éventuels.

En fait, le succès des locations du type Airbnb est le résultat de l’éviction de l’État, comme d’ailleurs, à l’origine, celui des VTC. C’est d’ailleurs pour cela que l’État intervient.

Ce n’est pas AirBnB qui est en cause, c’est tout le contrôle administratif du logement traditionnel actuellement en vigueur qui pénalise le bailleur d’un logement en résidence principale. Dans ce secteur, l’État est partout : critères de choix de locataire, fixation du loyer, réglementation du bail, protection du locataire, surface du logement, hauteur du plafond, surface des toilettes, etc.

La conséquence est évidente : c’est la disparition des chambres de bonnes et des petits loyers, au détriment des jeunes. De même, les « passoires thermiques » sont exclues du marché locatif. Les locataires subissent les conséquences de ces normes qu’ils n’exigent pas nécessairement : on pourrait préférer une chambre de 8 m² à proximité de son lieu de travail, plutôt qu’un studio à plus d’une heure de transport en commun, mais on n’a pas le choix.

Le résultat de cet aveuglement est la fuite des investisseurs qui ne peuvent pas ou ne veulent pas payer, la baisse de la construction, la réduction du nombre de logements disponibles. Peu à peu, le logement social remplace le logement privé.

C’est très coûteux pour la collectivité, et cela génère de nombreuses inégalités entre les locataires : les logements sociaux et l’aide personnalisée au logement sont attribués en fonction des situations familiales déclarées ; le locataire d’un appartement depuis trente ans paie la moitié du loyer d’un locataire entrant ; l’appartement que l’on occupe devient un droit acquis ; on ne choisit pas son logement ; les locataires peuvent dans certains cas acheter leur logement à des prix qui ne sont pas ceux du marché. La pénurie (plusieurs années d’attente souvent) provoque un risque de corruption.

L’investissement immobilier est devenu ingérable

Les locations privées sont accusées d’être réservées aux riches. Le logement social, qui représente maintenant 22,4 % des résidences principales à Paris, est réservé aux pauvres, la classe moyenne est de plus en plus reléguée en banlieue. Est-ce la justice sociale ?

Le gouvernement a remplacé en 2018 l’ISF par l’IFI, qui ne taxe que le patrimoine immobilier, pour orienter l’investissement vers les entreprises. L’investissement immobilier locatif est par suite en France celui qui est le plus taxé : plus de 50 % en taux marginal pour un contribuable : 30 % d’impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux, 8 % de taxe foncière (un mois de loyer ou plus). Avec l’IFI, on peut largement dépasser les 70 % de prélèvement sur les loyers.

Les locataires protestent contre la cherté des loyers et accusent les propriétaires, mais c’est l’État qui est le principal bénéficiaire puisqu’il en perçoit largement plus de la moitié. En même temps, la législation n’a cessé de « protéger » les locataires :

• suppression de la taxe d’habitation des résidences principales ;
• blocage des loyers en zone tendue ;
• amélioration des normes de confort et d’isolation à la charge des propriétaires ;
• justice débordée et inefficace…

 Le résultat est connu : la construction de logements est en crise, et la recherche d’un logement locatif est un parcours du combattant dans certaines grandes villes depuis bien avant Airbnb. Ce dernier est-il responsable de la crise immobilière qui se cristallise actuellement, ou est-ce à cause de cette réglementation quasi soviétique ?

L’investissement immobilier est devenu ingérable et financièrement risqué : il n’offre aucune garantie sur l’avenir, ni fiscale ni règlementaire, encore moins si les maires disposent d’un pouvoir supplémentaire comme c’est prévu dans le projet de loi. Son rendement est très faible après impôt. L’investissement dans ce secteur présente donc un grand risque non rétribué. Il n’est pas étonnant que, depuis longtemps, les investisseurs institutionnels ont abandonné ce marché.

Le seul investissement immobilier qui reste relativement intéressant pour le particulier est sa résidence principale, et encore : certains élus voudraient supprimer l’exonération d’impôt et de taxe sur sa plus value, et imposer le loyer fictif que percevrait le propriétaire si son appartement était loué. Le mieux est de toute évidence de disposer d’un logement social et de percevoir l’aide personnalisée au logement. Quelle réussite ! Mais si les propriétaires bailleurs disparaissent, les recettes de l’État aussi : qui va financer le logement social ?

La disparition des locations en meublés touristiques et des résidences secondaires réduit l’activité économique locale. Une résidence secondaire en moins, c’est une taxe d’habitation et une famille de vacanciers-consommateurs en moins. L’équilibre est très difficile à trouver entre travailleurs locaux et touristes consommateurs. Le dirigisme résout des difficultés visibles immédiates mais crée des problèmes invisibles dans le futur (c’est le principe de Bastiat : « ce qu’on voit et ce qu’on ne voit pas »). Comment les maires pourraient-ils parvenir un équilibre ? La seule solution semble être la main invisible du marché, mais celle que les pouvoirs publics préfèrent est le yakafokon : il faut loger les gens, il suffit de faire payer les propriétaires.

Par où commencer pour résoudre ces difficultés ? 

Le premier objectif est de rentabiliser l’investissement immobilier sans favoriser un marché particulier.

La première mesure est simple : imposer tous les loyers nets de frais (sur justification ou après abattement forfaitaire) comme les dividendes (impôt et prélèvements sociaux à 30 %), et supprimer l’IFI. Les plus-values et les moins-values immobilières et mobilières seraient fusionnées avec compensation.

La seconde mesure consiste à garantir aux investisseurs la stabilité des conditions de leur investissement : l’investissement immobilier étant à long terme, la règlementation sur les normes de confort et d’isolation et la fiscalité doivent rester les mêmes pendant une durée fixée à l’avance. L’engagement de l’investisseur doit être accompagné de celui de l’État.

La troisième mesure est de limiter le risque locatif : la création de tribunaux copiés sur les tribunaux des prud’hommes permettrait de régler les conflits entre propriétaires et locataires beaucoup plus rapidement. Ces tribunaux seraient également chargés des conflits entre propriétaires et collectivités territoriales dont certaines abusent de leur position de pouvoir, du droit de préemption et de réserve foncière, entre autres.

Tout changement de destination d’un terrain (inconstructible devenant constructible et inversement) devrait faire l’objet d’une fiscalité spécifique lors de la vente : taxation spéciale en cas de plus-value (ce qui est déjà le cas) et indemnisation en cas de moins-value (ce qui ne l’est pas). L’impôt sur les plus-values pourrait financer l’indemnisation des moins-values.

La liberté des loyers ne peut être qu’un objectif à plus long terme, avec une libéralisation progressive au fur et à mesure du renouvellement des baux, des changements de locataire et de l’augmentation du parc locatif.

Bien sûr, toutes les réglementations ne sont inutiles. Celles qui assurent la sécurité des locataires au plan matériel (électricité, gaz, eau, ascenseur etc.) sont indispensables.