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05.12.2023 - N° 1.470 Quels remèdes pour la crise du secteur immobilier ?  3 minutes de lecture
Par Simone Wapler  Simone Wapler a été directrice éditoriale des publications Agora, spécialisées dans les analyses et conseils financiers. Ingénieur de formation, elle a quitté les laboratoires pour les marchés financiers et vécu l'éclatement des bulles internet et du crédit subprime.  Taux élevés, transactions en berne, agences qui déposent le bilan… Comment remettre en selle l’immobilier en France ? Le Parisien donnait récemment la parole à un courtier en crédit immobilier qui se plaignait de voir sa clientèle divisée par deux. Moins d’acheteurs, effrayés par des taux qui sont passés de 1 % à 4,5 % par an pour des prêts d’une durée de 20 ans. Le magazine Challenges évoque les fermetures et même les liquidations d’agences immobilières. Un directeur d’agence Century21 se plaint d’avoir vu son chiffre d’affaires divisé par deux. Le secteur immobilier est en panne Oui, l’époque est révolue où dès qu’une enseigne commerçante changeait de mains dans un quartier, c’était presque toujours au profit d’une agence immobilière. Or, que je sache, on achète moins souvent de biens immobiliers que de pains, de gâteaux, de fleurs, de viandes ou encore qu’on va chez le coiffeur… La multiplication excessive des points de vente est bien souvent un signe de bulle. Les promoteurs s’angoissent nous indique Immomatin : « on ne réduit pas les coûts fixes aussi vite que la baisse des volumes.
L’équilibre d’exploitation devient difficile à trouver. Il est donc nécessaire de compter un peu plus. Les fonds propres vont être touchés, de l’argent sera perdu sur les ventes en cours. » Comme d’habitude, si personne ne se plaint lorsqu’une bulle gonfle, tout le monde pleurniche dès qu’elle commence à très légèrement se dégonfler. Car pour l’instant, le secteur immobilier est en panne, mais l’ajustement des prix à la baisse n’est pas fait.  Certes, les prix ont légèrement chuté alors même que 2022 et 2023 sont des années de fortes hausses des prix à la consommation. Mais il s’agit d’une baisse anecdotique par rapport à la hausse précédente. Les professionnels malheureux sont unanimes : les vendeurs ne veulent pas encore suffisamment baisser leurs prix pour allécher les acheteurs. Les ventes immobilières contraintes (divorces, décès, naissances) représentent maintenant la moitié des transactions selon Capital, dont le volume total est en baisse de 16 %. Les promoteurs, les banques (qui prêtent aux promoteurs), les agents immobiliers… tous ont leur petite idée qui consiste à demander au gouvernement d’intervenir afin de leur éviter de subir les désagréments du grippage du marché. Tout ce beau monde s’est regroupé dans une Alliance pour le logement pour demander des « mesures d’urgence » :
La loi doit servir l’intérêt général, c’est-à-dire celui de l’acheteur Dans ses Sophismes économiques, Frédéric Bastiat dégage une règle simple exposée dans le chapitre « Abondance, disette ». Le législateur ne devrait avoir qu’un seul objectif : faciliter la vie du consommateur, de l’acheteur, pour une raison très simple : n’importe qui est potentiellement acheteur de quelque chose. L’intérêt est donc général pour qu’il y ait le plus de biens proposés. Tandis que les producteurs ou intermédiaires ne voient que leurs spécialités. Ils sont mus par des intérêts particuliers et la rareté ne leur est pas nécessairement nuisible. Les Français veulent des logements accessibles et peu chers «
L’État prend le contrepied des Français. Ceux-ci aspirent manifestement
à devenir propriétaire, d’une maison, neuve, dans un environnement pas
trop dense ; on leur répond qu’il serait préférable de louer un
appartement ancien (mais rénové) dans une métropole. Je ne juge pas les
motivations de l’État, je dis simplement qu’on ne fait pas le bonheur
des gens contre leur gré. Il est temps de remettre de l’humain dans la
politique du logement » – Yannick Borde, président de Procivis
Monsieur Borde n’a peut-être pas tort pour les aspirants propriétaires qui seraient 61 % selon un récent sondage. Mais il existe aussi 39 % des gens qui recherchent des logements à louer à un prix abordable pour certaines autres raisons : mobilité professionnelle, tourisme, etc. Les remèdes consisteraient donc à détricoter tout ce qui nous a conduits au pied du mur : moins d’impôts, de taxes, de droits de mutation, de normes pénalisantes pour le bâtiment ou les logements déjà construits, de réglementation des loyers, de rigidité sur le foncier, de contraintes sur les communes. Sans oublier aussi l’éléphant dans le placard : les manipulations de taux d’intérêt par la Banque centrale européenne qui ont aussi contribué aux prix excessifs. David Lisnard, le président de l’Association des Maires de France, qui fustige sur M6 le logement social, déclarait : «
S’agissant du logement, la crise est structurelle. Elle marque l’échec
du dirigisme d’État. On a tué le marché du logement, c’est-à-dire que
ce qui devrait être l’exception, le logement social pour les plus
pauvres est devenu la règle :
68 % des Français sont désormais éligibles au logement social ».
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